SIMBG DKI merupakan sistem yang dikembangkan oleh Pemerintah Provinsi DKI Jakarta dengan menyesuaikan kebutuhan pelayanan di wilayah DKI Jakarta. Sistem ini dilengkapi dengan berbagai fitur pendukung, antara lain integrasi dengan peta tematik, integrasi dengan RDTR/Peta OPS yang memungkinkan penentuan intensitas bangunan secara otomatis, serta penerapan Service Level Agreement (SLA) yang ditampilkan pada menu monitoring SIMBG dan disampaikan kepada pemohon melalui notifikasi sistem.

IMB atau SLF hilang yang terbit hingga tahun 2014 dapat dicari melalui website dcktrp.jakarta.go.id/sepakat. IMB/PBG dan SLF hilang yang terbit setelah tahun 2014 dapat bersurat kepada Kepala Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu.

Konsultasi dan diskusi dapat dilakukan pada Dinas atau Suku Dinas CKTRP sesuai dengan permohonan yang diajukan, atau dapat melalui narahubung berikut :

1. SIMBG DKI : +6281295659665
2. Dinas CKTRP : +6281255111186
3. SDCKTRP Jakarta Pusat : +6285780008244
4. SDCKTRP Jakarta Utara : +6281320006986
5. SDCKTRP Jakarta Barat : +6282173651972
6. SDCKTRP Jakarta Selatan : +6285811004849
7. SDCKTRP Jakarta Timur : +6281219651636
8. SDCKTRP Jakarta Kepulauan Seribu : +628568679700

Rumah tinggal tunggal dan deret, serta bangunan gedung lainnya wajib memiliki PBG dan SLF. PBG harus diperoleh pemilik bangunan sebelum pelaksanaan konstruksi. Sementara itu, SLF harus diperoleh pemilik bangunan sebelum bangunan gedung dapat dimanfaatkan. Apabila bangunan mengalami perubahan dari PBG yang telah diterbitkan sebelumnya, pemilik bangunan wajib mengajukan permohonan PBG perubahan.

Lingkup PBG perubahan dilakukan dalam hal terdapat perubahan fungsi bangunan, perubahan lapis bangunan, perubahan luas bangunan, perubahan tampak bangunan, perubahan spesifikasi dan dimensi komponen pada Bangunan Gedung yang mempengaruhi aspek keselamatan dan/atau kesehatan, perkuatan Bangunan Gedung terhadap tingkat kerusakan sedang atau berat, perlindungan dan/atau pengembangan BGCB, atau perbaikan Bangunan Gedung yang terletak di kawasan cagar budaya dengan tingkat kerusakan ringan, sedang, atau berat.

Ya. SLF harus diperoleh oleh pemilik bangunan sebelum Bangunan Gedung dapat dimanfaatkan. Dalam hal permohonan penerbitan SLF untuk Bangunan Gedung yang sudah ada (eksisting) dan belum memiliki PBG, proses penerbitan SLF dilakukan bersamaan dengan proses penerbitan PBG sesuai dengan ketentuan SIMBG.

IMB yang terbit sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tetap berlaku sepanjang bangunan telah terbangun dan tidak mengalami perubahan. Setelah berlakunya peraturan tersebut, penerbitan izin bangunan dilakukan melalui PBG. Sementara itu, bangunan yang telah terbangun dan memiliki IMB dapat menggunakan IMB tersebut untuk pengajuan perpanjangan SLF tanpa perlu mengajukan PBG.

Setelah PBG diterbitkan, pemohon wajib menyampaikan informasi jadwal pelaksanaan konstruksi kepada Dinas Teknis paling lambat 6 bulan sejak tanggal penerbitan PBG. Apabila pemohon tidak menyampaikan jadwal pelaksanaan konstruksi tersebut, PBG akan dicabut dan dinyatakan tidak berlaku, sehingga pemohon wajib mengajukan pendaftaran ulang. Dalam hal bangunan gedung telah terbangun dan memiliki PBG, PBG tetap berlaku sepanjang tidak terjadi perubahan. Adapun masa berlaku SLF adalah 20 tahun untuk rumah tinggal tunggal dan deret, serta 5 tahun untuk bangunan gedung lainnya.

Bisa dikenai sanksi administratif bertahap: Surat Peringatan, Penghentian Sementara Kegiatan, Penghentian Kegiatan Tetap, hingga Surat Perintah Pembongkaran. Rumah tanpa PBG juga akan menyulitkan proses jual-beli, KPR, maupun pengurusan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) di kemudian hari.

Dokumen persyaratan pengajuan PBG antara lain sebagai berikut :

1. KTP/KITAS
2. NPWP
3. Akta Perusahaan (apabila permohonan oleh badan hukum / yayasan)
4. IRK
5. Sertifikat kepemilikan tanah
6. Surat Perjanjian Pemanfaatan Tanah (apabila nama pemilik bangunan berbeda dengan nama yang tercantum pada surat kepemilikan tanah)
7. Gambar batas tanah yang dikuasai (apabila bukti kepemilikan tanah lebih dari satu dokumen)
8. Penyedia jasa berlisensi *
9. Surat pernyataan kesanggupan pembayaran retribusi
10. Gambar situasi, denah, tampak, tapak, potongan, dan detail arsitektur
11. Gambar denah, detail, serta potongan struktur atas dan struktur bawah *
12. Gambar diagram skematik, single line, denah, dan detail Listrik Arus Kuat, Listrik Arus Lemah, Transportasi Dalam Gedung, Tata Udara Gedung, Sanitasi Drainase Pemipaan, Proteksi Kebakaran. *
13. Laporan perencanaan bidang arsitektur, struktur, dan MEP *

 Dokumen persyaratan pengajuan SLF antara lain sebagai berikut :

1. KTP/KITAS
2. NPWP
3. Akta Perusahaan (apabila permohonan oleh badan hukum / yayasan)
4. IRK
5. Surat pemberitahuan pajak terutang pajak bumi dan bangunan (SPPT-PBB)
6. Sertifikat kepemilikan tanah
7. Surat Perjanjian Pemanfaatan Tanah (apabila nama pemilik bangunan berbeda dengan nama yang tercantum pada surat kepemilikan tanah)
8. Gambar batas tanah yang dikuasai (apabila bukti kepemilikan tanah lebih dari satu dokumen)
9. PBG/IMB disertai dengan bukti bayar retribusi
10. Gambar lampiran PBG/IMB
11. Penyedia jasa berlisensi *
12. Surat pernyataan kelaikan fungsi
13. Surat pernyataan sumur resapan dan kolam resapan
14. Surat pernyataan ketersediaan lot parkir *
15. Surat pernyataan perhitungan intensitas bangunan
16. Gambar as built situasi, denah, tampak, tapak, potongan, dan detail arsitektur
17. Gambar as built denah, detail, serta potongan struktur atas dan struktur bawah *
18. Gambar as built diagram skematik, single line, denah, dan detail Listrik Arus Kuat, Listrik Arus Lemah, Transportasi Dalam Gedung, Tata Udara Gedung, Sanitasi Drainase Pemipaan, Proteksi Kebakaran. **
19. Laporan pengawasan konstruksi *

 * : Untuk permohonan selain rumah tinggal ≤ 2 lantai

Dokumen ANDALALIN dan AMDAL dapat diajukan bersamaan dengan permohonan PBG dengan melampirkan surat pernyataan bahwa dokumen tersebut akan diterbitkan sebelum pelaksanaan konstruksi.

Untuk pemohon perseorangan/masyarakat umum, pilih kategori pengguna “Warga Negara Indonesia” saat klik menu “Daftar” di halaman awal SIMBG. Setelah kategori dipilih, lengkapi seluruh isian pada formulir pendaftaran (data diri, nomor HP aktif, dan email) sebelum akun dapat digunakan untuk mengajukan permohonan.

Bisa, dengan melampirkan surat kuasa bermaterai dari pemilik/pemohon asli, disertai fotokopi KTP kedua belah pihak (pemberi dan penerima kuasa).

Untuk proses PBG, legalitas tanah wajib berupa sertifikat, yaitu Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) yang masih berlaku atau Sertifikat Hak Milik (SHM). Dokumen kepemilikan lain (girik, Verponding, dan sejenisnya) belum dapat diterima langsung sebagai dasar permohonan.

Jika sertifikat masih atas nama pemilik lama, pemohon tetap dapat melampirkan sertifikat pemilik lama tersebut bersama Akta Jual Beli (AJB) ke pemilik baru. Dengan kombinasi dokumen ini, permohonan PBG dapat diajukan atas nama pemilik baru berdasarkan AJB.

Wajib melampirkan Surat Perjanjian Pemanfaatan Tanah antara pemilik tanah dan pemilik bangunan gedung, sebagai dasar bahwa pemohon berhak mendirikan bangunan di atas tanah tersebut.

Pada prinsipnya SIMBG membutuhkan bukti kepemilikan/penguasaan tanah yang sah atas nama pemohon. Selama proses balik nama berjalan, kelengkapan biasanya dapat dipenuhi dengan AJB/akta yang mendasari peralihan hak, ditambah surat keterangan dari BPN atau Peta Bidang yang sudah ditandatangani sebagai bukti proses balik nama sedang berjalan.

Tidak bisa langsung. Tanah yang masih girik atau belum bersertifikat harus ditingkatkan status legalitasnya terlebih dahulu ke SHGB atau SHM melalui BPN (termasuk melalui program PTSL bila memenuhi syarat) sebelum permohonan PBG dapat diproses.

IRK adalah informasi mengenai ketentuan dalam Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) pada lokasi lahan, yang meliputi:

1. Peruntukan lahan (sub zona);
2. Intensitas bangunan, meliputi: Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), Koefisien Dasar Hijau (KDH);
3. Jarak bebas bangunan (Garis Sempadan Bangunan/GSB);
4. Ketinggian maksimum bangunan yang diizinkan; dan
5. Ketentuan kegiatan yang diperbolehkan pada zona tersebut.
6. IRK dapat diakses dan diperoleh secara mandiri, gratis, melalui portal: jakartasatu.jakarta.go.id.

Tata cara pembuatan IRK pada website jakartasatu.jakarta.go.id/irk dapat dilihat melalui video panduan pada tautan berikut https://youtu.be/_82FNYW6dCE?si=dxr4FrjFZBHRCGmd

Ya, pemohon wajib melakukan plotting batas tanah pada portal Jakarta Satu sesuai batas yang tercantum dalam sertifikat, agar sistem dapat menampilkan ketentuan tata ruang yang berlaku tepat pada bidang tanah tersebut.

Karena desain rumah — denah, ketinggian bangunan, jarak ke batas tanah (GSB), hingga luas lantai yang boleh dibangun (KLB/KDB) harus mengikuti ketentuan dalam IRK. Tanpa IRK, PBG tidak dapat diproses karena sistem tidak bisa memverifikasi kesesuaian desain dengan tata ruang setempat; IRK juga menjadi salah satu penyebab paling umum penolakan bila desain melanggar ketentuannya.

Permohonan KRK untuk bangunan dengan ketinggian lebih dari 8 lantai dan/atau luas lahan lebih besar dari 5.000 m2 dapat bersurat kepada Kepala Dinas Cipta Karya, Tata Ruang dan Pertanahan Pemerintah Provinsi DKI Jakarta. Bangunan dengan ketinggian kurang dari 8 lantai dan/atau luas lahan lebih kecil dari 5.000 m2 dapat bersurat kepada Kepala Suku Dinas Cipta Karya, Tata Ruang dan Pertanahan Pemerintah Provinsi DKI Jakarta.

Kelengkapan dokumen teknis arsitektur meliputi:

1. Gambar Situasi (dengan skala jelas);
2. Rencana Tapak (site plan);
3. Denah tiap lantai (menunjukkan fungsi ruang, sirkulasi, pintu/jendela);
4. Potongan (minimal 2 arah, melintang dan memanjang);
5. Tampak (depan, samping, belakang);
6. Detail bangunan gedung dan spesifikasi teknis.

Untuk bangunan rumah tinggal, gambar rencana ditandatangani oleh pemilik bangunan sendiri. Bila menggunakan jasa arsitek/konsultan, gambar dapat pula dibubuhi tanda tangan penanggung jawab desain, namun ini bukan syarat wajib untuk rumah tinggal sederhana.

Untuk permohonan bangunan di kawasan cagar budaya golongan A dan B, wajib melampirkan Rekomendasi dari Dinas Kebudayaan Provinsi DKI Jakarta, yang kemudian dimasukkan sebagai bagian dari gambar rencana yang diunggah.

Untuk rumah tinggal sederhana 1–2 lantai, gambar boleh dibuat sendiri asal lengkap, berskala, dan konsisten yang mencakup gambar situasi, site plan, denah tiap lantai, potongan, tampak, tabel intensitas bangunan, serta detail bangunan dan spesifikasi teknis bangunan lainnya. Untuk bangunan rumah tinggal 3 lantai ke atas, keterlibatan tenaga ahli/arsitek sangat disarankan karena akan direview oleh Tim Profesi Ahli (TPA).

Ya, gambar harus berskala jelas dan konsisten (umumnya skala 1:100 untuk denah rumah tinggal, dapat disesuaikan kebutuhan). Penyebab penolakan gambar yang paling sering bukan soal estetika, melainkan ketidaksesuaian ukuran/luas antar dokumen, misalnya luas pada site plan berbeda dengan luas pada denah, atau berbeda dengan angka yang diinput pada form data bangunan di SIMBG.

Untuk rumah tinggal sederhana 1 sampai 3 lantai umumnya tidak wajib. Untuk bangunan bertingkat 3 lantai ke atas atau dengan kondisi tanah khusus, Tim Profesi Ahli (TPA) yang menilai permohonan biasanya akan meminta laporan uji sondir untuk memastikan daya dukung tanah sesuai dengan desain struktur yang diajukan.

Format unggahan berupa file PDF untuk seluruh dokumen gambar 2D (site plan, denah, tampak, potongan, dan detail). Pastikan ukuran file sesuai batas maksimum yang ditentukan sistem dan setiap lembar terbaca jelas (tidak buram/terpotong) saat diunggah.

Tahapan proses penerbitan PBG: 

1. Pengajuan permohonan
2. Pemeriksaan Administrasi dan Teknis
3. Konsultasi TPA
4. Perhitungan Retribusi dan Penerbitan SPPST
5. Penerbitan SKRD oleh DPMPTSP
6. Pembayaran retribusi oleh pemohon
7. Penerbitan PBG oleh DPMPTSP

Tahapan Proses penerbitan SLF sebagai berikut: 

1. Pengajuan Permohonan
2. Pemeriksaan Kelengkapan Dokumen
3. Inspeksi atau Pemeriksaan Kelaikan Fungsi
4. Perbaikan/Pelengkapan
5. Verifikasi Kelaikan Fungsi
6. Penerbitan SLF

Tata cara pengajuan PBG dapat dilihat pada Panduan Pengguna yang tertera pada website SIMBG DKI.

TPT (Tim Penilai Teknis) menangani penilaian teknis bangunan sederhana, umumnya untuk rumah tinggal 1–2 lantai. TPA (Tim Profesi Ahli) menangani bangunan 3 lantai ke atas atau bangunan tidak sederhana, dengan penilaian mencakup aspek arsitektur, struktur, dan mekanikal-elektrikal (ME).

Pemohon dapat login ke akun SIMBG kapan saja untuk melihat status permohonan secara real time, karena setiap tahap (Penilai, Kasektor, Kasudin, hingga PTSP) tercatat dan diperbarui otomatis di dashboard akun. Jika ada catatan revisi, notifikasi akan muncul pada akun pemohon disertai penjelasan bagian yang perlu diperbaiki.

Penyebab paling umum: data luas bangunan tidak konsisten antar dokumen (site plan vs denah vs data yang diinput di form), gambar tidak sesuai skala/standar, desain melanggar ketentuan GSB/KDB/KLB pada IRK, atau dokumen kepemilikan tanah tidak sinkron dengan nama pemohon.

Nilai retribusi ditetapkan berdasarkan rumus indeks terintegrasi sesuai PP No. 16 Tahun 2021, yaitu luas bangunan dikalikan indeks fungsi/risiko bangunan dan harga satuan retribusi yang ditetapkan Pemerintah Provinsi DKI Jakarta. Perhitungan awal diinput oleh Penilai lalu diverifikasi berjenjang oleh Kasektor dan Kasudin; setelah disetujui, SKRD terbit di akun pemohon. Pemohon kemudian mengunggah bukti pembayaran, dan SK PBG baru diterbitkan setelah bukti bayar tervalidasi.

Secara resmi, biaya yang dikenakan pemerintah hanya retribusi PBG sesuai perhitungan sistem. Jika pemohon menggunakan jasa arsitek/konsultan untuk membuat gambar teknis atau mendampingi proses pengajuan, biaya jasa tersebut bersifat opsional dan terpisah dari retribusi resmi, bukan syarat wajib dari SIMBG.

Untuk renovasi kecil yang tidak mengubah struktur (misalnya ganti keramik, cat ulang, atau perubahan fasad ringan) umumnya tidak memerlukan PBG baru. Namun untuk renovasi yang mengubah struktur atau menambah luas bangunan (misalnya menambah kamar/ruang atau mengubah beban bangunan), wajib mengajukan PBG baru/perubahan dengan melampirkan IMB/PBG lama sebagai referensi, disertai gambar arsitektur dan gambar struktur terbaru.